| Zelfstandige beroepsactiviteit | Opzeg van de huur |
Er wordt bij ieder begin en beëindiging van een huurovereenkomst een tegensprekelijke plaatsbeschrijving uitgevoerd door een toezichter van De Mandel, in aanwezigheid van oude én nieuwe huurder. Hierbij worden de sleutels overhandigd aan de nieuwe huurder.
Vanaf 1 januari 2008 wordt de berekening geregeld door het Sociale huurbesluit van 12 oktober 2007.
Elk jaar wordt aan de huurders gevraagd hun inkomensgegevens te bezorgen aan de dienst verhuring. Deze gegevens zijn nodig voor de huurprijsberekening. Ook de gezinsgegevens zijn nodig, maar die vraagt De Mandel zelf op bij de Kruispuntbank Sociale Zekerheid (KSZ).
Wanneer alle gegevens binnen zijn, kan de huur berekend worden:
In 2011 moet de berekening helemaal verlopen volgens het nieuwe socialehuurbesluit.
Maar om de overgang niet te bruusk te maken heeft men voor de jaren 2008, 2009 en 2010
overgangsmaatregelen ingevoerd. Voor 2009 gaat de berekening als volgt:
We vertrekken van 2 soorten gegevens:
-
Gegevens van de huurder
- het inkomen
- het aantal personen ten laste
-
Gegevens van de woning
- de marktwaarde
- de basishuurprijs
- de referentiehuurprijs
- de huurlasten en de huursubsidies
Voor de berekening moeten we weten hoeveel het totale gezinsinkomen van drie jaar geleden bedraagt. Dat moeten we indexeren. We moeten dus van alle gezinsleden de gegevens opvragen.
Van volgende personen telt geen inkomen mee:
- gezinsleden waarvoor kinderbijslag wordt uitbetaald
- inwonende kinderen van 18 tot 25 jaar die de ouderlijke woning nooit verlaten hebben
- gehandicapte gezinsleden tot in de 2e graad
- ouders en grootouders van meer dan 65 jaar
Daarnaast moeten we weten hoeveel personen ten laste er zijn, want daarvoor krijgt u ook korting op de basishuurprijs.
Als 1 persoon ten laste tellen mee:
- kinderen die minderjarig zijn of waarvoor kinderbijslag betaald wordt, waarvan beide ouders in de woning wonen
- gehandicapte kinderen die minderjarig zijn of waarvoor kinderbijslag betaald wordt, waarvan slechts één ouder in de woning woont (co-ouderschap)
- gehandicapten (+66 % arbeidsongeschikt)
- gehandicapte kinderen die minderjarig zijn of waarvoor kinderbijslag betaald wordt, waarvan beide ouders in de woning wonen
- gehandicapte kinderen die minderjarig zijn of waarvoor kinderbijslag betaald wordt, waarvan slechts één ouder in de woning woont, en die in die woning gedomicilieerd zijn.
- kinderen die minderjarig zijn of waarvoor kinderbijslag wordt betaald, waarvan slechts één ouder in de woning woont (co-ouderschap) én waarvoor een verklaring is gemaakt door de tweede ouder dat het kind daadwerkelijk regelmatig in die woning verblijft.
2. De gegevens van de woning
Elke sociale woning heeft een marktwaarde. Dat is het gemiddelde bedrag dat maandelijks moet betaald worden voor een gelijkaardige woning op de private huurmarkt. Dit bedrag is gebaseerd op de schatting door een notaris van een aantal woningen van De Mandel. De marktwaarde wordt ieder jaar op 1 januari bijgewerkt. Zij wordt niet gebruikt in de berekening, maar dient als richtbedrag voor de basishuurprijs.
Bij het begin van een huurcontract wordt de basishuurprijs van een woning vastgelegd. De basishuurprijs wordt gelijk gesteld aan de marktwaarde van die woning op dat moment. Bij elke verjaardag van het contract wordt de basishuurprijs geïndexeerd. Na negen jaar wordt de basishuurprijs terug gelijkgesteld aan de marktwaarde op dat tijdstip.
Voor het jaar 2009 heeft de overheid een referentiehuurprijs vastgelegd. Deze referentiehuurprijs kan vergeleken worden met de basishuur in het oude systeem. Hij wordt bepaald aan de hand van de nieuwe basishuurprijs en de oude basishuur van de woning.
De berekening
In 2009 wordt die referentiehuurprijs in een berekening gestopt, samen met het gezinsinkomen en de gezinsgegevens van de huurder. Het resultaat van die formule geeft de te betalen huurprijs in het nieuwe systeem.
De nieuwe huurprijs mag niet teveel verschillen met de oude huurprijs. Daarom wordt de huur een tweede keer berekend, maar nu volgens het oude systeem (maar... met een nieuwe formule die door de overheid is opgelegd). Nu hebben we een "nieuwe" en "oude" huurprijs.
Beide huurprijzen worden begrensd. Het resultaat
- mag niet hoger zijn dan de basishuurprijs
- mag niet hoger zijn dan 1/59 van het jaarlijkse totale geïndexeerde gezinsinkomen
- mag niet lager zijn dan de helft van de referentiehuur
Nu vergelijken we de resultaten van de beide berekeningen met elkaar.
Om te weten hoeveel de huur ten hoogste mag stijgen of dalen, berekenen we de maximale verandering. Dat is het minimum van 43 € en 10% van de "oude" huurprijs.
We kijken nu of het verschil tussen nieuwe en "oude" huurprijs meer is dan de maximale verandering. Indien wel, dan wordt de nieuwe huurprijs verminderd of vermeerderd met de maximale verandering. Indien niet, dan blijft hij wat hij was.
Uiteindelijk moeten we nog de huurlasten bijtellen en de huurtoelagen aftrekken. Ook de andere verhuringen (vb. garage) moeten er bijgeteld worden. Het uiteindelijke resultaat is wat u betaalt.
Aangezien deze materie nogal ingewikkeld is, geven de medewerkers van de dienst Verhuring en Verkoop u graag meer uitleg.
De huurprijs wordt ieder jaar aangepast. Herzieningen in de loop van het jaar zijn alleen mogelijk in de volgende gevallen:
- bij overlijden of pensionering en wanneer inwonenden, van
wie het inkomen in aanmerking werd genomen, de woning verlaten.
De nodige bewijsstukken moeten worden voorgelegd en de nieuwe
berekening is slechts mogelijk zodra het nieuw inkomen door
ons gekend is.
- wanneer het inkomen gedurende 3 opeenvolgende maanden met
minstens 20% is gedaald t.o.v. het geïndexeerde inkomen van 2006. De nodige
bewijzen moeten dan ook voorgelegd worden en om de 6 maanden
moet deze toestand verder bewezen worden, zoniet wordt de
vroegere huurprijs terug van toepassing. Het is mogelijk dat
de huurder geen herziening van de huurprijs kan genieten wanneer
reeds een beperking tot basishuur is toegepast.
- alle personen die komen inwonen moeten hun inkomen bezorgen
voor de herberekening van de huur.
- alle wijzigingen in de gezinstoestand : zoals geboorte, overlijden, inwonen, huwelijk, werkloos worden, enz… moeten onmiddellijk worden aangegeven.
Elk jaar krijgen alle huurders tegen 1 januari een huurprijsberekening met zes overschrijvingsformulieren om de huur te betalen (voor januari t.e.m. juni). Eind juni worden nogmaals zes overschrijvingsformulieren bezorgd (voor de 2e helft van het jaar). Huurders die betalen met domiciliëring krijgen geen overschrijvingsformulieren.
De huur moet betaald worden voor de 5e van de lopende maand (tegen 5 januari voor januari, tegen 5 februari voor februari, enz...)
Er zijn verschillende manieren om te betalen:
- contante betaling in ons bureel
- u gaat maandelijks naar de bank met één overschrijvingsformulier
- u betaalt via een doorlopende opdracht bij de bank (maandelijks een vast bedrag door de bank van uw rekening gehaald en doorgestort)
- u werkt met een domiciliëringsopdracht (maandelijkse afhouding
van de rekening aan de hand van gegevens die De Mandel doorgeeft
aan de bank).
Indien de huurder niet voldoet aan zijn verplichtingen, zijn volgende sancties mogelijk:
| Oorzaak | Sanctie |
| Valse gegevens bezorgen bij aanvraag van de woning | Aanvraag wordt vernietigd |
| Niet bezorgen van jaarlijkse gezins- en inkomensgegevens voor de huurprijsberekening | Aanrekenen van de hoogst mogelijke huurprijs |
| Het niet kunnen voorleggen van een bewijs dat de brandverzekering voor het gebouw in orde is | Huurovereenkomst wordt opgezegd |
| Iemand laten bijwonen zonder dit aan te geven | Aanrekenen van de hoogst mogelijke huurprijs met terugwerkende kracht. Bij hardnekkige weigering de wijziging aan te geven: opzeg van de huurovereenkomst |
| Inkomstengegevens vervalsen of achterhouden | Aanrekening van de hoogst mogelijke huurprijs |
| Woning verwaarlozen, slecht onderhoud | Opzeg van de huurovereenkomst |
| Huur niet betalen | Bij tweede aanmaning: 10% kosten + maningskosten
Bij niet betalen na tweede aanmaning: opzeg van de huurovereenkomst (Vredegerecht) |
Zelfstandige beroepsacticviteit
Het is toegelaten om als huurder een zelfstandige beroepsactiviteit
uit te oefenen. De woning zelf mag natuurlijk niet gewijzigd
worden zonder schriftelijke toestemming van De Mandel. Zij
mag ook niet worden ingebracht in de vennootschap die voor de
uitoefening van de zelfstandige beroepsactiviteit zou instaan.
Voorbeelden van wat mag:
| Voorbeelden van wat NIET mag:
|
De opzeg gebeurt schriftelijk of in onze burelen. De opzegperiode
is drie maanden, te rekenen vanaf de eerste van de maand volgend
op de datum van kennisgeving. Wanneer u dus op 20 augustus de
opzeg geeft, loopt de periode over september, oktober en november.
De woning is dan vrij vanaf 1 december. Naar het einde toe van
de opzegperiode wordt u gecontacteerd door een toezichter van
De Mandel voor de
tegensprekelijke plaatsbeschrijving.
Bij overlijden van de huurder kan de huurovereenkomst onmiddellijk
beëindigd worden. In het kader van de ontruiming van de woning
kan de familie uitstel vragen aan De Mandel.